Poco più di due anni fa pubblicavo un post di consigli pratici per chi è alla ricerca di casa e non sa come orientarsi nel mercato immobiliare.L’ispirazione per quell’articolo erano stati i numerosi sopralluoghi di consulenza, richiesti dai potenziali acquirenti prima di procedere con la presentazione dell’offerta.
Queste consulenze mi hanno permesso di capire che la maggior parte delle persone non è in grado di fare una valutazione degli spazi. Le situazioni che io e i clienti ci trovavamo davanti durante le visite erano tre:
- case totalmente vuote ( nuove o completamente da ristrutturare );
- case arredate ma non abitate;
- case abitate, anzi proprio vissute.
In tutti i casi. per il compratore, la difficoltà di capire come quegli spazi sarebbero potuti diventare era enorme.
Spesso mi veniva richiesto di disegnare una planimetria con la disposizione dei mobili, altrettanto spesso mi veniva richiesto il sopralluogo per una seconda visita di approfondimento.
Nei casi in cui queste visite si sono concretizzate in un acquisto, l’ansia dei compratori non si è sciolta fino alla fine dei lavori, quando finalmente hanno potuto vedere davanti ai loro occhi quegli spazi che non riuscivano ad immaginare durante le visite.
In questi anni, mentre continuavo a fare consulenze pre acquisto, ho visto appartamenti con un alto potenziale rimanere invenduti finchè non sono arrivati ad un prezzo così sfacciatamente basso da trovare qualcuno che, per quella cifra, ha deciso di fare l’affare.
Sì, perchè una abitazione che rimane sul mercato per tanto tempo perde di valore. Il venditore si scoraggia e, dopo aver pagato per mesi, rate di spese condominiali e tasse, finisce per accettare quella che sembra essere l’unica strategia di vendita del mercato immobiliare: la diminuzione del prezzo, anche al di sotto del reale valore.
Siamo d’accordo, c’è la crisi, ok, il mercato immobiliare ha subìto dal 2008 ad ora una forte flessione ma davvero la diminuzione del prezzo è il solo modo di riuscire a vendere casa rapidamente oggi?
In realtà la diminuzione del prezzo sarebbe da attuare solo nel caso in cui la richiesta di partenza è davvero fuori mercato.
Ma se la posizione, la superficie, lo stato di manutenzione e i valori di vendita delle proprietà limitrofe fanno pensare che il prezzo richiesto sia in linea con il mercato, diminuirlo non ha senso.
Eppure pare essere l’unica strategia (se così vogliamo chiamarla) proposta dalla maggior parte delle agenzie immobiliari.
Perchè?
Perchè è semplice.
Non si fa nessuna fatica ad abbassare il prezzo. Si corregge il valore sull’annuncio pubblicato online e il gioco è fatto. Di solito si parte con 5000€ in meno, spesso con 10.000. Dopo qualche mese si scende ancora un po’, sperando che qualcuno si interessi all’affare imperdibile di un immobile venduto ad un prezzo stracciato.
Se non avete problemi a perdere un guadagno di qualche migliaio (o decina di migliaia) di euro, allora questa strategia si rivelerà vincente: venderete ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato ma probabilmente ridurrete i tempi di vendita .
Ma se la vostra idea è quella di vendere al giusto prezzo e in tempi brevi, ecco dei consigli che vi possono tornare utili.
N. 0. METTETEVI NEI PANNI DEI COMPRATORI
Questa è in assoluto la prima cosa da fare, la regola numero zero: non pensate da venditore, non guardate casa vostra come se fosse la casa più bella della città (nemmeno se lo è davvero) ma mettetevi nella testa e negli occhi dell’acquirente e pensate che state vendendo un oggetto. Se anche a te è capitato di cercare casa, prova a ricordarti cosa hai provato quelle volte in cui ti sei trovato a visitare immobili che poi hai deciso di scartare. Quali erano le tue sensazioni, quali le critiche che muovevi a quegli immobili?
Da qualche anno a questa parte, la prima selezione, da parte di chi cerca casa, viene fatta principalmente online.
Chi è alla ricerca di casa entra in un portale immobiliare e, da pc, tablet o smartphone, dopo aver scelto la località, inserisce dei filtri basati su prezzo, posizione, numero di vani e inizia a scorrere le immagini per selezionare le case di suo interesse.
E inizia a trovare foto come queste.
O queste
O queste
O, in caso di appartamenti arredati, anche queste
e fa quello che faremmo tutti davanti a queste immagini, continua a scorrere la bacheca e passa avanti.
Il mercato immobiliare è cambiato in questi anni, ci sono moltissimi immobili in vendita, molti sono datati, molti sono al grezzo e invenduti dalle imprese di costruzioni. In un mercato così affollato è necessario distinguersi. Pubblicando immagini come queste difficilmente avrai la possibilità di far vedere casa tua e di spiegare a voce tutte le cose che pensavi di spiegare per convincere i compratori.
Quindi ecco il consiglio numero uno…
1. FAI DELLE BELLE FOTOGRAFIE
Sono quelle che faranno cliccare l’acquirente sul tuo annuncio, che gli faranno guardare tutte le foto che hai caricato e che gli faranno inviare il messaggio di richiesta per visitare il tuo immobile
.Tra le foto pubblicate prima e questa qui sopra, quale attirerebbe la tua attenzione se tu stessi cercando casa?
Immagino che la risposta sia scontata.
2. FAI ORDINE E ALLEGGERISCI
Per fare delle belle fotografie è FONDAMENTALE che, prima di tutto, le stanze siano pulite ed in ordine,senza oggetti in giro che possano contribuire a far sembrare gli spazi troppo pieni e quindi più piccoli. Quindi via i giochi dei bambini dal pavimento, via lo stendino dal soggiorno, via i cappotti dall’attaccapanni dell’ingresso.
Lo stesso consiglio va esteso a garage, cantina e parti comuni.
Un tocco in più, prima delle visite, oltre a fare ordine profuma gli ambienti con diffusori o candele profumate. Un buon profumo ben dispone i potenziali acquirenti e fa percepire la tua casa come un ambiente curato e accogliente.
3. SISTEMA LE PICCOLE IMPERFEZIONI
Che non significa imbrogliare nascondendo difetti dell’abitazione, significa proprio sistemare quei piccoli problemi che, da quando hai deciso di vendere casa, non hai più pensato di mettere a posto: il rubinetto che perde, l’antina della cucina che non si chiude bene, il battiscopa rovinato dal triciclo dei bambini.
4. SPERSONALIZZA
E’ il passo successivo del mettere in ordine. Ora che la tua casa è pulita, con le piccole imperfezioni sistemate, guardati in giro e togli dalla vista quello che la rende troppo personale e vissuta . Sì, sto parlando proprio di tutti quei ricordi ai quali sei affezionato e che rendono la tua casa così unica: i trofei vinti alle gare di pesca sportiva, gli argenti della nonna, i peluches sulle mensole della cameretta ma anche spazzolini e prodotti da bagno nella doccia o sul lavandino e…sì…anche le foto del matrimonio.
Chi visita casa tua non deve visitare casa tua ma la futura casa SUA ed è più facile immaginarla come sua se è libera dai tuoi oggetti personali.
5. CONTROLLA I DOCUMENTI
Sembra scontato ma per redigere un atto di compravendita immobiliare è necessario disporre di alcuni documenti che è bene verificare prima di procedere con le visite per non rischiare poi di veder sfumare una vendita.
Fai verificare la conformità urbanistica e catastale e fai redarre da un tecnico abilitato la certificazione energetica. Verifica gli impianti e i pagamenti delle spese condominiali.
6. AFFIDATI AD UN’ AGENZIA IMMOBILIARE
La possibilità di pubblicare gratuitamente l’annuncio sui portali immobiliari farebbe venire la tentazione di vendere casa da soli ma…questo vorrebbe dire gestire le telefonate e le visite. Significa anche avere visite senza prima aver filtrato i potenziali acquirenti.
Un bravo agente immobiliare sarà in grado di selezionare solo i compratori affidabili e realmente interessati, saprà presentare il vostro immobile al meglio sui canali della sua agenzia, saprà promuovere nel giusto modo il vostro immobile e potrà seguirvi in tutte le fasi della vendita. Se volete permettere al vostro agente immobiliare di fare bene il suo lavoro, dategli l’esclusiva.
Una casa in vendita presso più agenzie non è mai una buona idea. Ogni agenzia gestirà la vendita in maiera diversa. Spesso capita di vedere lo stesso immobile pubblicato su più siti con prezzi e descrizioni differenti.
Se vuoi che la tua casa sia considerata come qualcosa di unico (esclusivo appunto) affidala ad un’unica agenzia immobiliare.
Un bravo agente immobiliare sarà in grado di capire se, per la tua abitazione,valga la pena effettuare un servizio di Home Staging, cioè una valorizzazione immobiliare realizzata da professionisti che in poco tempo attueranno la maggior parte dei punti elencati prima: identificazione del target di acquirente del tuo immobile, allestimento degli spazi, per far risaltare i punti di forza e fotografia immobiliare che racconti la tua abitazione proprio come in un percorso di visita.
Spero che questi consigli ti tornino utili nel caso in cui tu stia pensando di vendere (o affittare) un immobile. Se hai qualche dubbio o desideri dei consigli personalizzati puoi scrivere o chiamare ai numeri che trovi nei contatti.
Se stai vendendo casa per comprare casa, potrai trovare utile questo articolo con un po’ di consigli sulle cose a cui fare attenzione quando si valuta un immobile.
Enjoy Your Home!
